关于推进住房租赁工作情况的调研报告

2023-06-16 点击数:来源:上海嘉定

——2023年6月15日在上海市嘉定区第七届人民代表大会

常务委员会第十次会议上

嘉定区人大常委会城建环保工委


主任、各位副主任,各位委员:

为加快推进党的二十大提出的关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求落地落实,进一步规范住房租赁行为,促进本区住房租赁市场健康发展,切实满足人民群众多层次的居住需求,根据区人大常委会2023年度工作要点安排,区人大常委会城建环保工委对本区住房租赁工作推进情况开展了专题调研。现将调研情况报告如下:

一、调研概况

区人大常委会城建环保工委在常委会主任连正华、副主任刘骏带领下,按照《上海市住房租赁条例》(以下简称《条例》)要求,重点围绕租赁房的建设与筹措、住房租赁行业管理规范、保障性租赁住房的供给与管理、网络信息化平台运行与管理等方面开展了深入调研。前期,城建环保工委与区房管局等相关部门进行了多次沟通与实地走访,充分听取相关情况的汇报,详细了解本区住房租赁工作现状及存在的瓶颈问题,并在此基础上形成专项监督调研方案。4月下旬,召开启动会,听取了公安嘉定分局、区规资局、区市场监管局、区房管局、区城管执法局、区住房集团有关工作情况汇报,并对监督调研工作进行部署。自5月以来,调研组先后实地走访城家公寓、嘉荷新苑、财智金岸等项目现场,深入调研不同类型租赁住房建设供应及住房租赁企业运营管理等情况,组织相关街镇、项目运营单位、房地产经纪机构、人大代表及市民代表等多个层面座谈会,交流工作推进情况及难点问题,广泛听取意见建议。在梳理总结前期监督调研实际的基础上,研究形成本调研报告。

二、本区推进住房租赁工作的总体情况

(一)住房租赁协调推进机制逐步健全

区政府高度重视此项工作,先后成立区住房租赁工作推进小组、区保障性租赁住房工作领导小组,统筹推进住房租赁相关工作。各街镇成立保障性租赁住房推进专班,落实属地管理责任,会同相关部门建立健全联勤联动机制,更好发挥网格化管理作用。督促项目运营单位对照法规要求,落实规范运营与安全管理责任,加快构建区级、街镇、项目单位三级闭环管理机制。此外,对照《条例》要求,将住房租赁活动纳入基层治理范畴,指导村居委会依法开展社区自治,努力形成共建共治共享格局。

(二)住房租赁体系加快构建

通过集中新建、配建、依规转化等方式,多渠道筹措租赁房源,租赁住房建设供应力度进一步加大。积极培育专业化、规模化住房租赁机构,加强市场主体及从业人员管理,引导住房租赁机构规范发展。成立区住房租赁服务中心,并依托全市统一的住房租赁公共服务平台,有效规范住房租赁合同网签备案行为。截止2023年5月,累计筹建保障性租赁住房2.75万套(间),其中集中选址出让R4项目6个,规划总建筑面积39.4万平方米、计5760套(间),其余为商品房配建、非居住存量房屋改建、类住宅转化以及公租房等项目。累计纳入政府管理的市场化集中式租赁项目约2.3万套(间),其他代理经租项目1.3万套(间)。

(三)住房保障受益群体有序扩大

有序推进保障性住房建设筹措和供应分配,今年头两个月‍‍供应完成年度目标的53%,全市排名第一;不断优化供后管理机制,鼓励与专业运营机构合作,推动保租房项目高效运营、专业管理、精细服务。着力推进公共租赁住房精准供应。确保符合廉租住房保障条件的申请家庭“应保尽保”。稳妥推动本市城镇户籍家庭申请共有产权保障住房的供应工作,进一步扩大向符合条件的非沪籍住房困难家庭供应。截止2023年5月,全区公共租赁住房累计供应4440套,累计受益7687户;廉租住房累计受益家庭2043户;共有产权保障住房累计签约2425户。

三、需重点关注的几个方面

(一)住房租赁的供给主体和渠道有待拓展

在保障性租赁住房筹建方面,“十四五”期间任务艰巨。今年我区至少需完成9300余套筹建、2800余套供应的目标,筹建指标已列全市第一。目前主要还是通过集中新建、存量房屋改建等途径筹措房源。对于企事业单位自有土地需调整规划用地性质为R4的,调规程序过于繁杂;受制于回报周期长、沉淀资金多等因素制约,房地产开发企业对自持项目纳入保障性租赁住房范畴积极性不高,民营资本进入住房租赁项目建设的比例较低,主要还是由集体经济组织和国企负责。

(二)住房租赁供应体系与多层次住房需求适配性有待提高

随着城市化进程不断加速,“十四五”时期嘉定将是人口规模稳定,但结构不断调整的阶段,一方面家庭小型化与总量增加同时存在,住房租赁需求总量仍将递增,另一方面,引进人才带来多功能、高质量住房租赁需求也将明显增加。从调研情况来看,随着保障性租赁住房的加大供应,正在逐步改变多年来住房保障工作以保障城镇户籍住房困难家庭为主的格局,但住房租赁市场结构性调整仍需时间,用于满足新市民、青年人需求的位于中心城区或交通便捷地区的小户型、低租金租赁住房仍供不应求。而对于新城、北虹桥等重点发展区域,解决中高层次就业人才居住问题的高品质大套型租赁住房项目比例也有待进一步提高。

(三)住房租赁市场协同监管力度有待加大

群租问题一直是超大城市治理中的难点,也是执法部门监管的重点,但相关条例规定的认定标准在执法实践中很难有效执行,认定难导致公安、房管、消防、城管等部门的联合整治行动难以达到预期效果,群租回潮现象仍屡禁不止。此外,《条例》中规定的租赁合同备案制度没有得到有效落实,尤其是农村宅基地房屋租赁网签备案率较低,执法部门无法及时掌握基础信息进行有效监管。规模性租赁、个人“二房东”、租金金融化风险、网络租赁企业等仍存在部分监管盲区,部门执法难以联动形成合力。

(四)住房租赁行业高效治理机制有待健全

住房租赁公共服务平台的数据系统尚不完备,租赁市场基础信息仍有缺失,部分信息资源无法实现共享,运用数字化手段提升租赁交易服务规范化、智慧化水平还需进一步加强。在保障性租赁住房项目供后管理方面,承租人构成多元、流动性大,出租管理单位安全管理责任意识与力量还需加强;社区公共服务资源保障无法完全满足承租人的多元需求,部分企业园区片区项目运营企业不具备成立基层党组织条件,无法通过党建联建、社区共建等方式,提升社区治理效能,增强承租人对社区的归属感和认同感。

四、意见和建议

(一)坚持规划引领,大力推动租赁住房有效供应

要结合本区实际,根据人口总数确定租赁住房发展规划,合理统筹空间布局。相关部门在编制用地计划时,要科学设置保障性租赁住房用地供应比例,单列租赁住房用地计划,以需求为导向,合理安排用地供应时序和节奏。要加快项目出让手续办理,确保项目尽快出让开工。各街镇要持续深挖集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地等可用资源,有效盘活闲置低效用地;结合城市更新,在满足结构、消防和治安管理等安全底线的前提下,进一步加大非居存量房依规改建纳管的力度。在固化现有做法的基础上,还可学习借鉴国内其他地区,积极探索居民自有房屋“纳保”、房企存量房屋转化、“城中村”房源整租运营收购等创新筹集方式,加大房源供给。要坚持政府主导、市场参与,继续做好宣传引导,加强土地、财税、金融、水电气等支持政策落地,吸引更多市场主体参与租赁住房的投资建设,加快构建多主体投资、多渠道供给的新格局。

(二)坚持以人为本,不断优化供需适配的房源结构

坚持把人民城市重要理念贯彻落实到住房租赁工作全过程,要准确分析把握住房租赁群体规模、特征与变化趋势,善于利用市场机制,构建与住房租赁需求相匹配的多元化、差异化租赁住房供应结构,更好为产业、城市功能配套、人才服务。要充分利用存量房源分布广泛,区位条件较好的优势,差异化地满足在城区就业的新市民群体对交通、餐饮、购物等配套需求。为解决在新城、产业园区周边等集中就业的新市民、青年人群体的居住问题,应积极鼓励企业利用自有用地、周边集体经营性建设用地等低成本土地,建设“小面积、低价位、功能较为齐全”的租赁住房,促进职住平衡。在国际化商务区域,还要适度增加高品质、配套齐全的高端租赁住房供应,合理配建运动场地、文化活动室、生活服务点等公共服务设施,吸引和留住更多优秀人才到嘉定创新创业发展和工作。相关部门要进一步加强与辖区内重点用人单位、重点人才租赁需求单位的对接,不断提高租赁住房的适配性和有效性,更好满足多层次、多元化人群的住房租赁需求。

(三)坚持齐抓共管,持续规范住房租赁市场秩序

规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,是实现住有所居的重大民生工程。要进一步优化条块联动、部门联动的工作机制,强化协同监管,加大联合整治执法力度,形成监管合力。对排查发现的违法搭建、群租、擅自改变房屋使用性质等问题隐患,要定期开展回访复查,确保整改到位。对照《条例》要求,要进一步加强行业准入监管,严格执行租赁登记备案管理制度,从源头上规范住房租赁行为;严格要求从业机构真实发布房源信息,加大网络平台监管力度,对于发布虚假房源、房价,违规收取租赁服务费、出租差价、押金等扰乱市场秩序行为,严格依法依规惩处。充分利用信息化手段,整合房屋、企业、人员、信用等多源数据,加强住房租赁市场动态监测,建立健全市场价格监测预警机制和风险处置决策机制。要加强普法宣传,发挥好行业协会职能作用,努力营造住房租赁市场良好法治环境。

  (四)坚持多措并举,切实推动住房租赁可持续发展

一是要加强住房租赁管理与市场化运作紧密融合。鼓励各保障性租赁住房项目与专业运营机构、社会力量合作,在高效响应住户需求、提升满意度的同时,能合理管控房源、提高续租率,使保障性租赁住房对住户持续产生供给吸引。二是要加强住房租赁管理与基层社会治理紧密融合。各街镇要把本辖区内住房租赁日常管理纳入社区综合治理范畴,指导村居委做好相关工作,打通治理末梢。要积极探索将保障性租赁住房纳入基层网格化管理,建立健全以村居党组织为领导核心,村居委会、业主委员会、物业服务企业等共同参与的工作机制,形成共建共治共享格局,切实提升保障性租赁住房居住品质。三是要加强住房租赁管理与智慧化改造紧密融合。依托“一网统管”,相关部门要建立信息互联互通共享机制,不断丰富群租整治、房屋安全隐患排查整治等数字化应用场景,为全面纳管提升基层治理效能提供技术支撑。要积极探索对不同类型保障性租赁住房的分类管理,尝试建立覆盖规划、建设、监管、使用全生命周期的信息化平台,不断提升精细化管理水平。

以上报告,供常委会会议审议时参考。


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