——2023年6月15日在上海市嘉定区第七届人民代表大会

常务委员会第十次会议上

嘉定区住房保障和房屋管理局局长  沈浩平

主任、各位副主任，各位委员：

我受区政府委托，现向区人大常委会作关于推进住房租赁工作情况的报告。

近年来，我区认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足多层次住房需求为出发点，健全住房租赁制度，加大租赁权益保护力度，坚持以企业为主体和市场化运作，加快推进供给侧结构性改革，多措并举、扩大增量、盘活存量，大幅增加各类租赁住房建设供应，促进住房租赁市场健康发展。现将有关工作推进情况报告如下：

一、基本情况

我区现有房屋租赁类型主要分四大类：市场化集中式租赁、保障性租赁、企业代理经租、散户出租（含中介居间租赁、农村宅基地房屋租赁）。

目前，全区共有一般出租房40余万间，含规模租赁项目286个，涉及标准地址315个、实有房屋38643间，居住实有人口46681人。其中纳入政府管理的市场化集中式租赁项目55个，共计23039套（间），已运营项目15个，4285套（间）；代理经租共13147套（间），如自如公寓等；保障性租赁住房项目146个（含公共租赁住房），共计27536套（间），“十四五”筹建完成率54%；已运营项目111个，共计18378套（间），“十四五”供应完成率78%。具体数据详见附件表格。

主要分布在马陆镇、江桥镇、南翔镇、安亭镇、工业区、外冈镇、菊园新区、徐行镇等街镇，有效缓解了周边企业、产业园区员工居住问题。

二、主要措施及成效

（一）提高思想政治站位，加强领导精心部署。

深入贯彻“房住不炒”、“租购并举”精神实质，充分认清发展租赁住房对解决大城市住房突出问题的重要意义，成立区住房租赁工作推进小组、区保障性租赁住房工作领导小组，制定相关非转租工作操作口径、保障性租赁住房工作实施方案等，根据现有租赁住房规模、空间布局规划及规模以上企业分布情况，将全区筹建和供应任务细化分解，逐一落实，有力推动我区租赁住房发展。

（二）加大租赁住房筹建力度，实现住有所居目标

1.大力推进新建租赁住房项目。

将新建租赁住房纳入住房发展规划，重点在新城等人口导入区域、产业园区及周边、轨道交通站点附近布局，强化供需适配，促进产城融合、职住平衡。目前我区共计9个R4集中租赁住房建设项目，合计约7860套（间），其中位于马陆的嘉荷新苑是全国首例集中新建租赁住房项目，共计1120套已于今年5月上市供应，位于工业区的南门社区项目（458套）也将在年内面向市场供应。

2.积极做好非居改建工作。

针对本区土地供应有限的现状，注重从存量资源中找项目，着力推进非居住存量房屋改建保租房工作。拟制下发工作提示、非居改建工作指引等文件，统一操作口径，明确工作要求，建立联合会审机制，推进现场踏勘会审工作，累计完成非居改建项目30个，计6554套（间）。其中位于江桥曹安公路2951号的合威公寓485套（间），今年3月完成联合验收并实际供应。

3.加强引导多渠道筹集房源。

通过现场调研、座谈会等形式，面向各街镇、园区、企业等，广泛开展政策宣传，进一步解释相关优惠政策和纳管渠道，增强企业筹建和纳管积极性。在推进集中新建的同时，深挖存量资源，通过推进国资国企项目“应认尽认”，加强存量类住宅纳管、存量非居房屋改建，鼓励产业园区配套宿舍等方式，多渠道筹集保障性租赁住房。先后完成徐腾公司厂房宿舍项目、锦怡商业转租赁住房项目、林澜雅苑商品房配建自持项目等多种类型项目认定工作。

（三）培育市场供应主体，壮大住房租赁产业

1.发挥国资国企的引领和带动作用。

加大投入力度，支持相关国有企业拓展住房租赁业务，采取新建租赁住房、收储社会闲置存量住房、改建闲置商办用房、运营开发企业配建的租赁住房等多种途径，增加市场供给。区住房集团下属嘉住住房租赁运营有限公司开发的安亭城际铁、菊园43-02地块项目租赁住房项目共计2678套（间）、上海汇嘉建设有限公司投资建设的嘉定新成社区A03-06地块租赁住房项目共计780套（间）等项目在建中。

2.发挥企业在住房租赁市场的主体作用。

鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司，拓展住房租赁业务，引进国内知名企业如万科、保利、旭辉、碧桂园等，不断提升住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。并邀请旭辉等对住房租赁运营管理进行讲解演示，提升我区住房租赁企业管理水平。

3.对住房租赁企业提供金融支持。

2020年-2021年我区协助住房租赁企业申请“中央财政支持本市住房租赁市场发展试点资金”，共计为15个符合条件的企业申请了专项资金，总额约9933.7万元，其中区国有企业如新城公司、住房集团、地产集团共获得7751.9万元。

中央财政部专员办于2021年对我区专项资金使用情况开展审查，实地走访了多个租赁住房项目，听取了企业汇报的资金使用情况，审计了资金使用凭证，对我区专项资金使用管理工作表示了认可。

（四）加强住房租赁监管，规范住房租赁市场秩序

1.加强市场主体及从业人员管理。

一是做好市场主体备案。截至目前，我区共有备案的住房租赁企业35家，房地产经纪机构330家。二是加强从业人员培训，提升业务素质。三是强化市场主体和从业人员信用管理。签署诚信承诺书，公示营业执照、备案证书、从业人员信息卡、交易流程、收费标准等规范租赁行为，保障交易安全。四是分类监管。对于信访量较多、信访矛盾较大的企业开展督查，督促企业整改。

2.充分运用信息平台提升管理效能。

一是指导各街镇社区事务中心、房产经纪机构、住房租赁企业等利用上海市住房租赁公共服务平台、集中式租赁住房项目房源系统及保障性租赁住房管理系统为租赁当事人提供网签、备案服务。二是在区行政服务中心设有专业租赁服务窗口，提供企业备案、入网认证、房源核验、发布租赁信息、租赁合同网签备案等一门式集中服务，实现“一窗办理、一次办结”。三是探索利用互联网+、大数据分析等手段，打造“智慧房管”数据平台及“嘉房微平台”，整合市场交易和租赁信息，监控交易价格。

3.党建引领租赁住房社区治理。

以党建引领租赁住房社区治理，通过健全议事机制、开展公益活动、提供便民服务等方式，有效增强内部沟通，联络邻里感情，构建和谐社区。例如江桥镇保障性租赁住房项目康德莱人才公寓，探索“楼内议事会”制度，由公司党组副书记、运营方代表、住户代表、党员住户等组成议事会，采取“手拉手”携手共发展、“楼帮楼”服务零距离、“一家人”情暖满楼等形式，开展楼内安全整治、提供早餐便民服务、开展周末公益活动。区公租房公司定期开展“嘉公租的多彩生活”系列住户活动，组织具有中华传统文化内涵又体现时代特色的富有创意的趣味活动，吸引租户参与，增强社区凝聚力。

4.积极推进住房租赁综合治理。

一是开展违法违规租赁行为综合整治行动，不断加大对“群租”等打击力度，维护租赁各方权益。去年6月起，在区委区政府领导下开展违法居住专项整治百日行动，对住宅小区、农村宅基地、类住宅及园区厂房违法居住进行全面整治，取得了明显成效。

二是落实属地管理责任，将住房租赁纳入社会综合治理和社区网格化管理，如工业区形成三级网格管理架构，社区、村单元网格长由村居书记担任，园区单元网格由集团公司班子成员和产业口分管领导担任，园区小微网格由产业口相关人员担任。建立巡查巡防机制，开展每日巡查，巡查中无法自行处理的，通过“政务微信”上报，做实小微网格，实现租赁住房社会治理的全覆盖、精细化。

5.探索农村宅基地房屋租赁管理新模式。

明确宅基地房屋出租要求，规范租赁行为，加强租赁合同备案，落实属地管理责任，加强安全巡查，发挥村民自治主体作用。如华亭镇正探索通过调研产业园区职工租房需求，缓解职工租房难题为切入点，有效利用空余宅基地房屋，以连俊村作为试点，积极推动“村园共治，村企合作”，为产业园区提供配套居住服务，提升集约化、规范化水平。

6.完善住房租赁矛盾化解长效机制。

为进一步加强和规范住房租赁行为，保障交易安全，维护当事人的合法权益，促进住房租赁市场健康稳定发展，我区充分依托已成立的上海市房地产经纪行业协会市场专业委员会（嘉定）及纠纷调解中心这一平台，由会员单位轮流值班，充分发挥协会的作用，在住房租赁领域给予专业建议，规避风险。自成立以来，已接待调解租赁纠纷2000余起，其中因前期寓见公寓、青客、蛋壳等代理经租企业暴雷引起的纠纷投诉约占总投诉量的70%，都得到了有效的处理。

三、存在的主要问题

（一）保障性租赁住房筹建难

根据我区保障性租赁住房筹建进度，2023-2025年任务量仍较重，每年筹建量预计9000余套。但因集中新建租赁住房土地出让滞后（一方面是需净地出让，前期有大量拆平、征收、补偿等工作；另一方面规划调整程序复杂流程长）；非居住存量房屋改建积极性不高（由于改建需要在设施设备方面投入改造资金，受财力制约改建积极性较低；部分项目认为保租房受政策约束较多，对企业没有实际的经济利益吸引，转化认定动力不足）；产业园区15%配建指标未有效利用（目前我区大部分产业园区在建设中土地全部用于厂房建设，配建宿舍型保障性租赁住房比例较低）等原因，保障性租赁住房筹建难。

（二）住房租赁经营监督管理难

一是部分住房租赁企业、房地产经纪机构未按规定开展经营范围登记及备案以致信息缺失，监管不到，加之从业人员素质参差不齐以致服务不规范，服务质量不高；二是部分业主、二房东等出于降低成本、利益最大化等原因擅自改变了房屋结构和规划用途，搭建或分割租赁，带来了治安、消防等安全隐患。

（三）保障性租赁住房供应管理尚不规范

我区保障性租赁住房项目分散，现阶段多为非居住房屋改建、以厂房宿舍为主，运营单位数量多，总体管理水平不高。各街镇对于租赁住房没有明确统一的管理主体，还未有效纳入网格化管理和社区综合治理。

（四）农村宅基地房屋租赁管理难

农村宅基地房屋面广量多，多为房东自行出租，部分房屋无宅基地使用权证、建房批文等凭证，房屋用途无法核实且多分割出租或搭建，安全性得不到保障。且租赁合同备案率较低，也给外来人员管理带来困难。

四、下一步工作建议

（一）在规划引领上，按照“合理、集约”的原则选址布点，重点在产业园区、企事业单位自有土地、商业楼宇等多点集中新建保障性租赁住房，加强用地统筹，适当提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，确保新市民、青年人“租得到、住得近”，促进职住平衡。

（二）在房源筹集上，充分发挥市场机制作用，让住房租赁企业、房地产开发企业、产业园区企业等各类企事业单位、集体经济组织等多方主体参与投资保障性租赁住房建设。各行政职能部门在前期政策指导、新建项目开工、改建项目会审等多个方面和环节，做到加强指导、主动对接，积极推进项目筹措进度。

（三）在政策扶持上，落实关于项目认定、租赁管理、非居住存量住房改建、规划土地管理、产业园区配建、水电气和有线电视执行居民价格等政策；支持银行业金融机构按照规定向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，向改建存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款等，扶持保障性租赁住房建设发展。

（四）在规范管理上，依托租赁住房管理服务信息平台，加强房源供应信息动态更新，推进申请审核、合同网签及提取住房公积金支付租金、办理居住证等公共服务“全程网办”，为承租人提供最大便利。要进一步规范管理，街镇定期开展抽查检查，确保建筑结构、消防、治安等方面安全合规；积极探索通过党建引领、社区共建等方式，加强社区基层治理，挖掘能人租客，促进租户更好地融入社区，参与社区共治、共享。

（五）在执法监管上，结合《上海市住房租赁条例》的实施，对房东、房产中介等重点人群加强普法宣传、积极推动行业规范化；对执法队员加强培训，提升执法技能和水平；综合运用“双随机一公开”监管、“联合抽查”等手段强化部门协作，持续推进住房租赁领域执法监管，打击群租，全力保障住房租赁市场的健康、有序发展。

以上报告，请予审议。